Petite précision sur la fiscalité des sociétés civiles immobilières au Cameroun

Doctrine / mise à jour le 31 Juillet 2020

Mots clés Taxe foncière, Retenue à la source, Droits d'enregisterment, Impôt sur le revenu foncier, Impôt sur les sociétés, Activité commerciale, Activité civile, Société civile immobilière (sci), Impôt sur le revenu des capitaux mobiliers (ircm), Tva, Fiscalité,

 
Les sociétés civiles immobilières, ont essentiellement pour objet, la gestion et la location d’immeuble bâtis ou non bâtis dont elles sont devenues propriétaires par suite d’apport, d’achat ou de construction.
 
Du point de vue juridique, les sociétés civiles immobilières ne font l’objet d’aucune réglementation particulière. Elles sont soumises au régime de droit commun tant en ce qui concerne la constitution que le fonctionnement.
 
L’exercice auquel nous allons nous prêter vise sans la prétention d’être complet et parfait, à contribuer à apporter des éclaircissements sur les impôts auxquels sont assujettis les sociétés civiles immobilières selon que la société civile exerce une activité exclusivement civile (I) d’une part et d’autre part elle exerce une active commerciale. (II)
 
  1. LA SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE EXERCANT UNE ACTIVITÉ EXCLUSIVEMENT CIVILE
 
La société civile immobilière qui exerce une activité exclusivement civile a pour objet exclusif, la gestion d’un patrimoine immobilier et dont l’activité unique consiste dans la location non meublée de locaux d’habitation ou de bureaux, d’immeuble à usage industriel et commerciale non équipés à des moyens d’exploitation.
Les impôts auxquels sont assujettis cette société diffèrent selon que la société a opté ou non à l’impôt sur les sociétés.
 
A. Hypothèse où la société civile immobilière exerce une activité exclusivement civile et a opté pour l’impôt sur les sociétés
 
Il est judicieux de préciser que les sociétés civiles immobilières sont soumises au régime fiscal des sociétés de capitaux lorsqu’elles ont opté volontairement à l’impôt sur les sociétés. 
En ce sens, l’article 3 du Code général des impôts dispose que :
 
« Sous réserve des dispositions de l’Article 4 ci-dessous et des régimes fiscaux particuliers, sont passibles de l’impôt sur les sociétés :
(…)
c) les sociétés civiles ayant opté pour l’impôt sur les sociétés dans les conditions fixées pour les sociétés de personnes. »
 
Il ressort de cette disposition que les sociétés civiles immobilières peuvent opter pour l’impôt sur les sociétés.
 
Il convient de préciser que pour être valable l’option doit être signée par tous les associés et notifiée à l’inspecteur du lieu d’imposition dans les trois mois du début de l’exercice fiscal.
 
1.        De l’imposition à la Taxe sur la Valeur Ajoutée
 
L’article 138 du Code Général des Impôts dispose que :
 
 « Sont exonérés de la Taxe sur la Valeur Ajoutée :
1) les opérations suivantes, dès lors qu’elles sont soumises à des taxations spécifiques exclusives de toute taxation sur le chiffre d’affaires :
a) les opérations immobilières de toutes natures réalisées par des non-professionnels ; »
 
Il ressort de cette disposition que les sociétés civiles immobilières qui sont des non- professionnels de l’immobilier sont exonérées de la Taxe sur la Valeur Ajoutée.
 
2.       De l’import sur le revenu foncier
 
L’article 46 du Code général des impôts dispose que :
 
« Sont compris dans la catégorie des revenus fonciers, lorsqu’ils ne sont pas inclus dans les bénéfices d’une entreprise industrielle, commerciale ou artisanale, d’une exploitation agricole ou d’une profession non commerciale :
(…) ;
3) les parts d’intérêts des membres des sociétés civiles immobilières n’ayant pas opté pour l’Impôt sur les sociétés. »
 
Il ressort de cette disposition que les parts d’intérêts des membres des sociétés civiles immobilières qui ont opté pour l’impôt sur les sociétés sont exonérées de l’impôt sur le revenu foncier.
 
Dans la mesure où la société civile immobilière opte pour l’impôt sur les sociétés, alors les parts des intérêts des membres seront exonérées de l’impôt sur le revenu foncier.
 
 
3.          Droits d’enregistrement
 
L’article 543 du Code Général des Impôts dispose que :
 
« Sont soumis :
(…)
b) Au taux intermédiaire de 10 %
- les actes et mutations d’immeubles urbains non bâtis et ruraux bâtis ;
- les actes et mutations prévus à l’Article 341, deuxième alinéa du présent Code non compris les baux ruraux à usage commercial ;
c) Au taux moyen de 5 % :
- les actes et mutations d’immeubles ruraux non bâtis ;
- les actes et mutations prévus à l’Article 342 du présent Code, y compris les baux ruraux à usage commercial et non compris les baux ruraux à usage d’habitation ; »
Il ressort des dispositions ci-dessus que :
Les baux, sous baux, cessions de baux, leurs prorogations et les locations verbales à durée limitée d’immeuble à usage professionnel, industriel ou commercial, ainsi que les locations consenties aux sociétés et aux entreprises en vue de loger leurs personnels et cadres sont soumis au droit d’enregistrement au taux de 10% ;
Les baux, sous baux, cessions de baux, leurs prorogations et les locations verbales à durée limitée d’immeuble à usage d’habitation sont soumis au droit d’enregistrement au taux de 5%.
 
Il ressort de cette disposition que, les contrats de location que la société civile immobilière signe avec les entreprises pour des besoins professionnels ou pour le logement de son personnel seront soumis à la formalité d’enregistrement au taux de 10%.
 
Par ailleurs les contrats de location des immeubles à usage d’habitation sont soumis à la formalité d’enregistrement au taux de 5%.
 
4.                         La retenue des 5.5%
 
L’article 92bis du Code Général des Impôts dispose que :
 
« Un acompte de 5% est retenu à la source par l’État, les collectivités territoriales décentralisées, les établissements publics administratifs, les sociétés partiellement ou entièrement à capital public et les entreprises privées, sur les honoraires, les commissions et les émoluments versés aux professionnels libéraux, quels que soient leur forme juridique ou régime d’imposition.
Pour l’application de la retenue visée ci-dessus, la liste des professions libérales est fixée par voie réglementaire.
La retenue visée ci-dessus s’applique également aux rémunérations des prestations occasionnelles ou non payées aux personnes physiques ou morales domiciliées au Cameroun et relevant du régime simplifié et du régime de l’impôt libératoire. »
Par ailleurs, le Directeur Général des impôts dans la Circulaire d’application de la Loi de Finances au titre de l’exercice 2015 précise que les loyers versés aux sociétés civiles immobilières ayant opté à l’Impôt sur les sociétés sont dispensés de la retenue de 15% car ils n’ont plus le caractère de revenu foncier. Ils sont traités fiscalement comme des revenus des sociétés commerciales.
 
Il ressort de cette disposition que, dès lors que la société civile immobilière a opté à l’Impôt sur les sociétés et est soumise au régime simplifié d’imposition, alors ses revenus feront l’objet de la retenu de 5,5%.
 
5.          Impôt sur le revenu des capitaux mobiliers
 
L’article 35 du Code Général des Impôts dispose :
 
« Sont imposables au titre des revenus des capitaux mobiliers :
Les produits des actions, part de capital et revenus assimilés
(…) ; »
L’article 70 (1) du Code Général des Impôts dispose :
« Pour le cas spécifique des revenus de capitaux mobiliers, il est appliqué un taux libératoire de 15% sur le revenu imposable. »
 
Il ressort de cette disposition que, compte tenu du fait que l’option à l’impôt sur les sociétés, soumet la société civile aux mêmes obligations que les sociétés de capitaux, alors les bénéfices distribués aux membres seront soumis à l’IRCM au taux de 15%.
 
6.         TAXE FONCIERE SUR LES PROPRIETES IMMOBILIERES
 
L’article 577 du Code général des Impôts dispose :
 
« (1) La taxe sur la propriété foncière est due annuellement sur les propriétés immobilières, bâties ou non, situées au Cameroun, dans les chefs-lieux d’unités administratives.
Relèvent également de la taxe sur la propriété foncière, les propriétés immobilières ci-dessus lorsqu’elles sont situées dans les agglomérations bénéficiant d’infrastructures et de services urbains tels que définis ci-dessous.
Par infrastructures et services urbains, il faut entendre les réseaux de voies carrossables ou bitumées, d’adduction d’eau, d’électricité et/ou de téléphone.
(2) Est redevable de la taxe sur la propriété foncière, toute personne physique ou morale propriétaire d’immeuble (s) bâti (s) ou non bâti (s), y compris tout propriétaire de fait.
(…) »
 
L’Article 581 du Code général des Impôts dispose :
 
« (1) Le taux de la taxe sur la propriété foncière est fixé à 0,1 %. »
 
Il ressort de cette disposition que les sociétés civiles immobilières quelques soient leurs formes ou encore leurs options, sont soumises à la Taxe Foncière sur les Propriétés Immobilières
 
 
B.       Hypothèse où la société civile immobilière exerce une activité exclusivement civile et n’a pas opté pour l’impôt sur les sociétés
 
 
1.        L’impôt sur le revenu foncier
 
L’article 46 du Code Général des Impôts dispose :
 
« Sont compris dans la catégorie des revenus fonciers, lorsqu’ils ne sont pas inclus dans les bénéfices d’une entreprise industrielle, commerciale ou artisanale, d’une exploitation agricole ou d’une profession non commerciale :
(…) ;
3) les parts d’intérêts des membres des sociétés civiles immobilières n’ayant pas opté pour l’Impôt sur les sociétés. »
 
Il ressort de cette disposition que les sociétés civiles immobilières qui n’ont pas opté pour l’impôt sur les sociétés sont soumises à l’impôt sur le revenu foncier.
 
2.        Droit d’enregistrement
 
L’article 543 du Code Général des Impôts dispose :
 
« Sont soumis :
(…)
b) Au taux intermédiaire de 10 %
- les actes et mutations d’immeubles urbains non bâtis et ruraux bâtis ;
- les actes et mutations prévus à l’Article 341, deuxième alinéa du présent Code non compris les baux ruraux à usage commercial ;
c) Au taux moyen de 5 % :
- les actes et mutations d’immeubles ruraux non bâtis ;
- les actes et mutations prévus à l’Article 342 du présent Code, y compris les baux ruraux à usage commercial et non compris les baux ruraux à usage d’habitation ; »
Il ressort des dispositions ci-dessus que :
Les baux, sous baux, cessions de baux, leurs prorogations et les locations verbales à durée limitée d’immeuble à usage professionnel, industriel ou commercial, ainsi que les locations consenties aux sociétés et aux entreprises en vue de loger leurs personnels et cadres sont soumis au droit d’enregistrement au taux de 10% ;
Les baux, sous baux, cessions de baux, leurs prorogations et les locations verbales à durée limitée d’immeuble à usage d’habitation sont soumis au droit d’enregistrement au taux de 5%.
 
Il ressort de cette disposition que les contrats de location que la société civile immobilière signe avec les entreprises pour des besoins professionnels ou pour le logement de son personnel seront soumis à la formalité d’enregistrement au taux de 10%.
 
Par ailleurs les contrats de location des immeubles à usage d’habitation sont soumis à la formalité d’enregistrement au taux de 5%.
 
3.        Le précompte sur loyer
 
L’article 87 du Code Général des Impôts dispose :
 
« Sont soumis à une retenue à la source de 15 %, les revenus fonciers bruts déterminés, conformément aux dispositions de l’Article 48 du présent Code. »
 
Il ressort de cette disposition que les revenus réalisés par la société immobilière, sont des revenus fonciers. A ce titre, ces revenus sont soumis aux précomptes sur le loyer au taux de 15%.
 
 
4.        TAXE FONCIERE SUR LES PROPRIETES IMMOBILIERES
 
L’article 577 du Code général des Impôts dispose :
 
« (1) La taxe sur la propriété foncière est due annuellement sur les propriétés immobilières, bâties ou non, situées au Cameroun, dans les chefs-lieux d’unités administratives.
Relèvent également de la taxe sur la propriété foncière, les propriétés immobilières ci-dessus lorsqu’elles sont situées dans les agglomérations bénéficiant d’infrastructures et de services urbains tels que définis ci-dessous.
Par infrastructures et services urbains, il faut entendre les réseaux de voies carrossables ou bitumées, d’adduction d’eau, d’électricité et/ou de téléphone.
(2) Est redevable de la taxe sur la propriété foncière, toute personne physique ou morale propriétaire d’immeuble (s) bâti (s) ou non bâti (s), y compris tout propriétaire de fait.
(…) »
 
L’Article 581 du Code général des Impôts dispose :
 
« (1) Le taux de la taxe sur la propriété foncière est fixé à 0,1 %. »
 
Il ressort de cette disposition que les sociétés civiles immobilières quelques soient leurs formes ou encore leurs options, sont soumises à la Taxe Foncière sur les Propriétés Immobilières
 
  1. LA SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE EXERCICANT DES ACTIVITÉS COMMERCIALES
 
1.        L’impôt sur les sociétés
 
L’article 3 (2) du Code Général des Impôts dispose :
 
« Sous réserve des dispositions de l’Article 4 ci-dessous et des régimes fiscaux particuliers, sont passibles de l’impôt sur les sociétés :
2) Les sociétés civiles
a) même lorsqu’elles ne revêtent pas l’une des formes visées au paragraphe 1, les sociétés civiles qui se livrent à une exploitation ou à des opérations de nature commerciale, industrielle, artisanale ou agricole, notamment :
• lorsqu’elles se livrent à des opérations d'intermédiaire pour l’achat ou la vente d'immeubles ou de fonds de commerce, d’actions ou parts de sociétés immobilières ou lorsqu'elles achètent habituellement en leur nom les mêmes biens en vue de les revendre ;
• lorsqu’elles procèdent au lotissement et à la vente, après exécution des travaux d'aménagement et de viabilité de terrains acquis à titre onéreux ;
• lorsqu’elles donnent en location un établissement commercial ou industriel muni du mobilier et du matériel nécessaire à son exploitation, que la location comprenne ou non tout ou partie des éléments incorporels du fonds de commerce ou d'industrie ;
• lorsqu’elles louent ou sous-louent en meublé tout ou partie des immeubles leur appartenant ou qu’elles exploitent ;
Les sociétés civiles qui comprennent parmi leurs membres une ou plusieurs sociétés de capitaux ou qui ont opté pour ce régime d’imposition ; »
 
 
Il ressort de cette disposition que la société civile immobilière est soumise d’office à l’impôt sur les sociétés si elle réalise l’une des opérations visées ci-dessus.
 
 
2.        De la Taxe sur la Valeur Ajoutée
 
L’article 127 alinéa 5 du Code général des impôts dispose :
 
« Sont imposables les opérations ci-après :
 
5) les opérations immobilières de toutes natures réalisées par les professionnels de l’immobilier. Sont considérés comme professionnels de l’immobilier :
- les promoteurs institutionnels ;
- les personnes agréées à la profession de promoteur immobilier dans les conditions fixées par la législation en vigueur ;
- les personnes qui se livrent habituellement à des opérations d’intermédiation pour l’achat ou la vente d’immeubles ou de fonds de commerce, d’actions ou parts de sociétés immobilières ;
-les personnes qui procèdent habituellement à l’achat en leur nom, d’immeubles ou de fonds de commerce, d’actions ou parts de sociétés immobilières, en vue de la revente ;
- les personnes qui se livrent habituellement au lotissement et à la vente, après exécution des travaux d’aménagement et de viabilité de terrains acquis à titre onéreux ;
- les personnes qui se livrent habituellement à la mise en location des établissements commerciaux ou industriels munis du mobilier et du matériel nécessaire à leur exploitation, que la location comprenne ou non tout ou partie des éléments incorporels du fonds de commerce ou d’industrie ;
- les personnes qui louent ou sous-louent en meublé des locaux à usage d’habitation leur appartenant ou qu’elles exploitent. »
 
Il ressort de cette disposition que toute entreprise qui réalise les opérations sus visées est considérée comme un professionnel de l’immobilier et par conséquent soumise à la TVA.
 
 
3.           De la retenue à la source de 5.5%
 
L’article 92 bis du Code général des Impôts dispose :
 
« Un acompte de 5% est retenu à la source par l’État, les collectivités territoriales décentralisées, les établissements publics administratifs, les sociétés partiellement ou entièrement à capital public et les entreprises privées, sur les honoraires, les commissions et les émoluments versés aux professionnels libéraux, quels que soient leur forme juridique ou régime d’imposition.
Pour l’application de la retenue visée ci-dessus, la liste des professions libérales est fixée par voie réglementaire.
La retenue visée ci-dessus s’applique également aux rémunérations des prestations occasionnelles ou non payées aux personnes physiques ou morales domiciliées au Cameroun et relevant du régime simplifié et du régime de l’impôt libératoire. »
 
Il ressort des dispositions ci-dessus que les prestations de services occasionnelles ou non payées aux personnes physiques ou morales domiciliées au Cameroun et relevant du régime simplifié et du régime de l’impôt libératoire sont soumises à la retenue de 5,5%.
 
Au cas où la société civile immobilière est soumise au régime simplifier d’imposition, alors les loyers seront soumis à la retenue de 5.5%.
 
4.        Les droits d’enregistrement
 
L’article 546 alinéa 3 du Code Général des Impôts dispose :
 
« En complément aux dispositions de l’Article 337 ci-dessus, sont enregistrés gratis :
 
3) Les mutations de propriété ou de jouissance d’immeubles ou de meubles soumises à la Taxe sur la Valeur Ajoutée. »
 
Il ressort de cette disposition que les contrats de loyer des immeubles soumis à TVA doivent faire l’objet de l’enregistrement gratuite.
 
Dans le cas d’espèce, les contrats de loyer signés par la société civile immobilière seront enregistrés gratuitement.
 
5.        TAXE FONCIERE SUR LES PROPRIETES IMMOBILIERES
 
L’article 577 du Code général des Impôts dispose :
 
« (1) La taxe sur la propriété foncière est due annuellement sur les propriétés immobilières, bâties ou non, situées au Cameroun, dans les chefs-lieux d’unités administratives.
Relèvent également de la taxe sur la propriété foncière, les propriétés immobilières ci-dessus lorsqu’elles sont situées dans les agglomérations bénéficiant d’infrastructures et de services urbains tels que définis ci-dessous.
Par infrastructures et services urbains, il faut entendre les réseaux de voies carrossables ou bitumées, d’adduction d’eau, d’électricité et/ou de téléphone.
(2) Est redevable de la taxe sur la propriété foncière, toute personne physique ou morale propriétaire d’immeuble (s) bâti (s) ou non bâti (s), y compris tout propriétaire de fait.
(…) »
 
L’Article 581 du Code général des Impôts dispose :
 
« (1) Le taux de la taxe sur la propriété foncière est fixé à 0,1 %. »
 
Il ressort de cette disposition que les sociétés civiles immobilières quelques soient leurs formes ou encore leurs options, sont soumises à la Taxe Foncière sur les Propriétés Immobilières
 
 
Franck FANKAM
Consultant juridique et fiscal
Tél : 696 99 62 63 / 672 22 27 93
 

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